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關于民間對房地產的幾個錯誤認知,還原事實真相 [復制鏈接]

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我的老家
縣城(都昌鎮)

作者:佚名
     再荒謬的謊言,被重復1萬遍,也會被人當作真理。因為民眾大多數喜歡跟風,缺乏判斷力,所以讓許多歪曲事實的觀點大幅流傳,本篇就列舉幾個并還原真相。

  錯誤認知1:房地產的繁榮會打壓其他實體行業,因為資本都流向了房地產業。

  提出這種錯誤觀點的人,邏輯是這樣:資金都流向了房地產,整個國家都無心搞別的制造業,都搞房地產去了,自然制造業走向衰落。

  一般抱這種觀點的人,都是對宏觀經濟學沒有一個全面的認知(并且很多還是財經專家)。我們先來看事實是怎樣:事實就是,房地產飛速發展的近20年(也是房價上漲最快的20年),恰恰也是國內制造業飛速發展的20年,兩者幾乎是同步的,我也不需要拿統計局官網的數據了,這是肉眼可見的事實。

  真相就是,房地產業拉動了整體制造業——這里說的制造業不單只房地產上游產業或相關行業,還包括了很多跟房地產八竿子打不著的行業,如電器、數碼、重機械制造業等。所以也許你會困惑,為什么房地產業能拉動其他那些八竿子打不著邊的行業?

  這里涉及到宏觀經濟學里面一個很基本的概念:一個市場只要存在一樣高市值且成交活躍的商品,那它就能拉動經濟。我就直接拿房子以最通俗的方式解釋:你買房子需要掙錢對吧?例如一個房子賣100萬,那么你就要掙100萬,而你掙100萬的過程就是勞動生產創造的過程,你可能是種菜的,生產手機的,賣雪糕的等等,總之你為了買房,于是給社會生產了商品或提供了服務,于是社會物質更豐富了。

  所以為什么會有三架馬(大)車(山)拉動經濟的說法,蛋糕就這么大,你去爭的時候就是在拉動經濟。中國能夠短時間內成為制造業強國,就是因為有房地產業這一大殺器。

  當然,以上我是方便大家理解簡化了邏輯,接下來是更全面的描述事實:

  事實上并沒有多少人能一下子拿出幾百萬買一套房,所以就有住房抵押按揭貸款,買房人按月還款。所以真正的過程是,買房者從銀行借錢(假設100萬)買了房子,開發商因此瞬間獲得了100萬的收入,而買房者為了還月供而不得不勞動生產,假設這個買房者是種菜的,通過不停的種菜賣菜還清了貸款。我們可以看到,這筆債務從發生到消亡的過程,使社會多了價值100萬的房子,與總值100萬的菜,總共200萬的產值(GDP)。

  而且,在這筆債務發生的時候,銀行并不需要真的有100萬的現鈔,它只需要在賬目上記一下賬,在開發商的賬戶上記增加了100萬,開發商可以拿去消費,同樣也是通過銀行轉賬(過去用支票,現在用電子轉移支付),這筆增加的貨幣,我們稱之為廣義貨幣M2,這“無中生有”的過程我們稱之為銀行的存款派生,你也許會困惑,這社會突然“憑空”多了一筆這樣的收入,難道物價不漲嗎?因為這M2貨幣是因債務而生,而負債人為了還債就必須勞動生產,于是社會總商品增加,跟增加的M2貨幣彼此平衡,而還債后M2貨幣也回到銀行那里,債務也消亡了,整個貨幣流通是個閉環,由銀行而生,最后流向銀行,而因為這樣的閉環,使得社會多出數倍于債務本身的產值。

  債務就是這么個神奇的東西,它可以看成是負債者未來勞動生產的承諾,債務消亡的過程就是轉化為GDP的過程。如果是企業負債,它肯定是拿去投資擴大產能,同時增加員工,那么居民收入增加,同時產出增加。如果是居民負債,他們肯定是拿去購買商品,于是企業有收入,同時居民為了還債會更積極參與勞動生產。所以,真正拉動社會經濟,在社會經濟中占有核心地位的其實是債務。通過擴大債務來拉動GDP,是現代國家經濟發展的主要手段——我這里說的不只是中國,而是任何一個有銀行業的國家。所以我在其他文章多次強調,理解債務在現代經濟中占有怎樣的核心地位,是理解現代經濟非常重要的第一步。

  第一個利用債務拉動經濟的是英國,在維多利亞時期廣泛運用的銀行支票與債券轉移支付系統,成就了大英帝國的空前繁榮。我們國內歷史教材,解釋清政府為何失敗的時候,因為政治的原因會說是體制問題,但如果在國外接受過教育的話,外面的解釋是當時清政府雖然復制了先進產業結構,甚至后來也復制了政治結構(君主立憲制,還有后來的三民主義運動),但這些都只是枝蔓,真正的“心臟”——也就是銀行業的債務創造系統,卻沒有復制,這是外面所認為的根本原因。而中國經濟開始騰飛的時間點,也是銀行業改革的時間點。

  說了那么多關于債務的認知,回到正題,關于房價。債務有個特點,必須有標的抵押資產(當然那些諸如消費貸信用貸的小額貸款則不需要),這個抵押資產并不是只能是房產,它可以是股權、大型固定資產、貴金屬、礦業運營權、技術專利等等一切有市值能夠流通的資產,所以這些資產價格直接影響了債務的額度,資產價格越高,那么債務額度越高,債務越高那么拉動的產值越高。所以資本市場的價格穩定非常重要,它直接關系到債務違約風險,這里就不展開講了,我在其他文章有詳細描述,簡單來講就是因為債務占據了核心地位,所有的金融危機、經濟危機其實都是債務危機,國家會不惜一切代價來保證不發生債務整體違約風險,其中一個就是保證資產價格的整體穩步上升,篇幅有限就不詳細講了。

  總結一句:真實的情況是,房地產業不單沒有抑制其他行業的發展,反而是在促進,讓經濟以更高效率運轉

  錯誤認知2:房價太高,會壓縮其他商品的消費,于是內需不足,商品市場會蕭條。

  這也是很多專家的論調,如果這樣的邏輯成立,那么房價或房租漲的同時,其他類別消費價格指數應該是跌才對啊,但事實又如何呢?事實就是在房價房租漲的同時,其他所有類別消費價格指數幾乎都是同步漲,這里包括內地跟香港,這些都是肉眼可見的事實。

  大家可以百度打開國家統計局官網,點進“數據查詢”,找到“年度數據”并點擊,然后左側找到“價格指數”,點開來各個分類都有,有近10年的數據,大家看下是不是都是在漲的?

  抱這種觀點的人,為什么就沒想到有買就有賣,賣家一下子多了幾百萬,他不會去消費嗎?就算按馬歇爾的觀點認為越富的人消費傾向越低,但投資和儲蓄傾向高啊,就算存進銀行了,那么社會流動性也增加了啊。

  其實這是很容易理解的事情,回到上面提到過的模型,因為債務的發生,使得房地產賣家一下多了筆收入,另外買家為了還月供而不得不勞動生產,社會產出增加。而房地產賣家多了一筆收入,他拿去消費或者投資,從而也給其他行業帶來了收入,商品市場的銷售增加。這一切都是源于那基于房地產的債務的發生導致的。

  所以事實真相是:房價高不單沒有壓縮其他類別的商品消費,反而促進了貨幣的流通,使其商品消費市場更加繁榮。

  錯誤認知3:房價里面有大部分是地價?一手房的大部分收入去到政府手里?

  這個觀點最初是源自姓朗的經濟學家在一檔節目里面的話,他說房價里面有40%是地價,后來也不斷有專家或自媒體引用了這觀點,例如最近比較火的一個視頻里面也引用了這觀點,使得大多數人認為,是地價推高了房價。

  正如我文章一開頭所說,再荒謬的謊言,重復了1萬遍就會被人當作真理。

  我就直接拿國家統計局官網數據吧:2018年房地產開發企業購置土地面積(萬平方米):29141.57

  2018年房地產開發企業土地成交價款(億元):16102.16

  這兩個數字一除,2018年全國平均土地出讓金是5525元一平方米。

  而2018年住宅商品房平均銷售價格(元/平方米)是7614元。

  我就按一塊地上面只建10層樓吧,也就是1平方米分攤的地價是552.5元,你說怎么去到房價的40%?

  而且抱這種觀點的人,犯了經濟學里面最基本的邏輯錯誤。在經濟學里,決定價格的不是成本,而是市場的供需雙方決定的。一坨屎,就算造價再高,沒人愿意買,無法成交,那么也一文不值。同樣的,1塊地,就算1元起拍,競標者愿意出得起高價,照樣能拍到那個價格,因為價高者得。

  那么為什么開發商愿意出高價買呢?因為他們知道即使照這樣的地價算,日后賣出房產依然有可觀的利潤,因為社會民眾愿意出得起這個價。

  所以,正確的邏輯是這樣:并不是地價推高了房價,而是房價推高了地價。那房價本身是如何推高的?是因為民間的收入水平決定,有人愿意出這個價去買。

  “錯誤”認知4:房價這么高,全中國的房地產市值加起來可以買下整個日本或美國股市了。

  在這里我要反轉狗血一下,看到“錯誤”二字是打了雙引號沒?一般說這話的人,都是抱著反諷的態度,顯然是把它當笑話來說。然而事實卻又真的是那么回事,國家真的有在這么做了。

  首先我們知道,我們看到的房價數據,都是成交價數據,也就是真真實實發生過成交的價格,那么賣家賣出后獲得的收入,你們有想過會拿去干嘛嗎?

  先說下近幾年常見的事情:中國企業或財團收購美國上市公司或非上市公司的股權,通過合并收購占有對方的知識產權、技術專利等(特朗普為此事叫囂過);國內企業有不少轉型去搞房地產的,如格力,海爾,三一重工,全柴動力等。

  有不少人可能會困惑:一個國家經濟發展的終極目的是什么? 答案是資本吞并。

  用最通俗直白的話講:就是每個國家都在琢磨著如何用印出來的紙鈔,去購買別國的資產,這里的資產包括但不限于:土地、房產、公司股權、礦產、大型固定資產、知識產權與技術等等,我們稱之為“合法侵略”,或叫“剪羊毛”。(這個觀點是馬克思提出來的,但其實早在馬克思以前就已經有這樣的共識)

  當然無腦的印錢肯定是行不通的,要實現這個的前提是穩定可控的本幣對外匯率,而實現穩定可控的匯率前提,就是實現對外國際貿易順差,手握對手國的大量貨幣,同時又要保證自家國內的資本市場(主要是股市)價格穩定可控(最好是持續增長),所以整個國家的經濟戰略是圍繞著債市、股市、匯市三大市場展開的。

  記得前面提到的,通過擴大債務來擴大產值的邏輯嗎?而債務還有個特點,就是讓負債者的勞動強度與收入的比值增加,通俗點講就是,負債的人會更愿意接受高強度勞動,只要有更多的錢給他。所以房價高漲會使得居民負債提高,從而使勞動力變得廉價,是商品有更大的成本優勢,從而實現價格優勢,然后實現對美貿易順差。對美貿易順差又實現了人民幣匯率的穩定可控。
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我的老家
縣城(都昌鎮)
只看該作者 沙發  發表于: 09-18
民眾大多數喜歡跟風,缺乏判斷力

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土塘鎮
只看該作者 板凳  發表于: 09-18
經濟學太深,難弄懂

來自:都昌在線Android客戶端


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縣城(都昌鎮)
只看該作者 地板  發表于: 09-18
如上所說,那就要大搞房地產,才能把都昌,甚至中國發展強大。

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只看該作者 地下室  發表于: 09-19
我覺得樓主說得對,就沖這個因為要還房貸而努力賣菜這個例子來說,形容的很恰當,那么問題來了,不還房貸就不要努力工作了嗎?

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北山鄉
只看該作者 5樓 發表于: 09-19
通篇都是說的虛擬經濟的好,一旦泡沫刺穿,虛擬的經濟不翼而飛。這段時間的幾個股動不動就蒸發幾十個億、幾百億,誰能控制?
看過這個“佚名”寫的很多文章,真懷疑是不是他寫的。

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北山鄉
只看該作者 6樓 發表于: 09-19
“佚名”有一篇文章,題目叫【山西一小學老師教師節曬現金奢侈品,教育局:系網民誤解,非收受禮金】
大概意思是:
懷仁市民辦新紅宇小學五年級喬老師于9日晚在朋友圈內發送4幅圖片,并附文字:
“校方領導的關懷,家長的問候,孩子們真誠的祝福,今天最大的收獲,謝謝了!祝新紅宇的每一位教職工節日快樂!”
四個紅包圖片分別是:
1、圖片中7摞百元面額現金
2、“名牌”皮包和圍巾
3、兩個500元紅包
4、一圈紅包
----------------------
被圈內轉發出來之后,熱鬧就大了,懷仁市教育局都驚動啦。澄清說是網民的誤解,那些都不是自己的,是用來顯擺的。
那么這位老師真是有心啦,到底是顯擺還是暗示呢?
說是誤解嘛,明明上面那段話是她自己說的。呵呵!
虛榮害死人!


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和合鄉
只看該作者 7樓 發表于: 09-20
三觀不正的文章不要隨便引載。

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北山鄉
只看該作者 8樓 發表于: 09-20
主要還是要遣責三觀不正的人。
沒有這種人,何來如此說。
包屁作惡等于縱容作惡。

過街的老鼠不人人喊打
慢慢就會大搖大擺。


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北山鄉
只看該作者 9樓 發表于: 09-20
作者:佚名
今天又寫了一篇文章題目是:
【性侵 虐待 壓榨:誰給了教授「肆無忌憚」欺壓學生的權利?】
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我們不知道的事真是太多。
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