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沒有一期二期,只為華美綻放,9/29盛大開業,要買鋪就投華美現鋪 [復制鏈接]

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陽峰鄉
隨著房企的版圖越來越大,扎根的城市越來越多,縣城的樓市開發慢慢深入,而這一片廣闊而又陌生的市場里,很多赤裸裸的現象也開始慢慢浮現在我們眼前。

最近,我走訪了一些縣城,也陸陸續續聊了一些縣城里的操盤手,從我眼中和他們口里,我總結了關于縣城樓市的幾個非典型性偏見。



01. 縣城沒有剛需


縣城樓市開發必須要正視的問題,就是這個城市急需好的房子,品質的房子,但是他們不缺房子。沒有外來人口年輕人也要住的舒適,所以緊湊戶型對他們來說是失效的。


2012年,大量房企大量進軍三四線城市試圖實現規模化擴張,這也直接導致了三四線城市的巨量庫存。

有一個重要原因就是簡單地用一線城市的小戶型去狂打,邏輯也很簡單,因為我們面積小,所以總價可以更低。

但是這樣的痛點在縣城完全失效,大部分用戶都是看完樣板房之后搖搖頭走開。

四線之王中梁去年的成交結構里,六成來自改善性需求,什么是改善?就是以前的房子不愿意住了,所以他們不是要買更大,但是一定不能買的太小。他們不一定需要別墅,但是一定喜歡大平層,三房起檔,120平米是基礎款。



縣城里的房地產開發到底需要什么樣的產品?


縣城不需要別墅,縣城不需要洋房,縣城的房子需要比較好的綠化率,小區經得起逛;需要大型商場,足不出戶,也能一站購齊,需要有圍墻,證明自己的房子和以前的老破小不一樣;需要物業管理,讓人感覺自己小區有被管理的感覺;需要車位,因為以前都是停路邊;最好電梯出來就一戶,這會讓人感覺電梯這塊面積可以隨便用,住戶會爽翻天。

更主要的一點,縣城基本以教育工業為主,所以自主經營,發展第三產業才是財富自由的根本,有興趣討論投資的朋友可以加我v信:csl331314),在小縣城房子不用太大,夠用就好,要記住同等面積的住房,和公寓,營業商鋪對比,營造的收益一眼看穿,2019年是10年一次金融危機資金最緊張的一年,豬肉價格飆升,不動產權登記正式成立,銀行存款利率下調,人民幣兌美元指數基本點上行,美聯儲加息,進出口貿易加稅,,各地房價依然穩中有升,這無不詮釋著人們觀望是解決不了問題的,房地產短期決定不會泡沫化的,解決剛需問題,改善后了,就要考慮下投資這個問題了。

而戶型上我發現了,縣城不需要兩房,三房是低配,四房是剛需。

所以也是如此,縣城沒有二手房,沒有二手房中介,沒有二手房需求,因為老房子大家都有,而且都是一樣的,反而是商場/商鋪/公寓轉手率更高,套現更快。



02. 縣城地段可以自定義,但也要足夠的代價


對于小縣城,很多人都會說縣城里比較溫暖,因為互相之間大家都認識。這種話翻譯成相對冰冷的房地產語言就是:人口基礎單薄且絕對聚合。


所以從地段角度來說,縣城的核心區非常非常小,基本就是概念中的三縱三橫六條馬路。而且這個城市的地段價值就分為兩種,一種叫這里,一種叫其他,不存在所謂的車行十分鐘可達區域的概念,所以就不存在偏與不偏話題,挺多是說你三點一式慣了。

核心區只在小范圍的三縱三橫,不存在所謂的車行五分鐘的概念,不存在什么CBD/CLD各種概念。

而且對于縣城而言改變也是很難的一件事,這本質上是因為縣城的人口基礎恒定而且對于縣城而言改變也是很難的一件事,這本質上是因為縣城的人口基礎恒定,所以城市也就沒有擴張的動力。


很多時候人為的擴張反而會起到反作用。比如我老家把老城里唯一一個新華書店搬到了3公里外,也徹底斷了大家看書的念想。


那么有沒有再造新核心的可能?有的,但是打造的模式也和大城市的不一樣。小縣城看什么?一看有沒有餐飲,二看有沒有兒童游玩和教育,三看有沒有電影院,四看有沒有大型的超市,五看有沒有重點幼兒園和小學(注意,初中高中什么已經不算了,要看重點都把人送到外地了)。


這些對于縣城來說就是消費升級,什么政府在哪里啊,路修到哪里了,百貨在哪里都不管用。


以上五個聚合了三個,再配合一個成熟的社區,那么有可能成為縣城的下一個核心。


另外需要強調的是,縣城不相信概念,只相信眼見為實。我看過太多自以為是的開發商在開發綜合體的時候對待商業只做概念然后瘋狂的賣住宅,最后都被市場打的灰頭土臉的。


03.縣城的樓市只有兩種樓盤,一個好賣的和一群難賣的


另外,我發現一個很有趣的顯現,就是縣城只有一個一手房。


什么意思,不是說一個地方只能有一個一手房開發,而是同一時間只有最好的那個一手房才能在市場中存活。什么意思,對于縣城的住戶來說,他們從來不會為居住而煩惱,家里哪怕生上5個小孩也住得綽綽有余,但是他們希望過上更好的生活


所以如果讓他們想要買房,要么就買最好的那個,要么就不買,沒有退而求其次的選擇。


大樹底下寸草不生,這也是縣城特殊的現象,這是縣城慘烈的地方,就是這個城市是不接受第二名的,第二就是沒人要的。


所以碧桂園的壓力其實是來自于這里,為什么要比別人快,本質上也是來自這里。縣城的購房需求極度單一,人群也極度單一。所以必須要線下極度的極致才能吸引到用戶,第二名對于縣城來說就是頭號輸家。


所以也正因為如此,縣城的樓市沒有競爭,大家寧可錯開推盤節奏也不要競爭,因為輸家會特別的難看。


這也是很多時候這個城市的樓市沒有活力的很重要的原因,也是縣城可以孵化出地頭蛇的很重要原因。


所以這也直接導致縣城里破碎的房價體系。過年的時候,我在老家看盤,一個核心區的一手項目,價格是1.4萬左右,邊上的二手房,五千。就是這么赤裸裸。


而且很奇怪的是,這樣的定價體系會一直保持下去,縣城里最好的房子三五年里永遠1.4萬,邊上的二手房永遠五千。因為本質上他們代表著兩類客群,而且只有居住屬性。


未來只有這個縣城真正意義上融入了大都市城市圈的發展之后,房價才會進入到年均穩定增長的邏輯里,而這樣的增長只限于商品房開發的那些產品,那些五千的二手房會被排擠到租賃領域而沒有交易的價值。


然后我會和我的小鎮青年朋友說,要么不買,要買就買最貴的那個。


所以在老家會有一個很有趣的現象,就是一旦有好的項目開盤,你會發現有半個城的人都去了。


小縣城的凝聚力是超乎想象的,在買房這個環節也同樣如此。我媽在買自己的那套商品房的時候就和我說了兩句話:第一句,我從來沒見過房子是這樣買的。第二句,居然這么多親戚也買在了這里。


04. 小鎮房價要么很溫和要么很震蕩


縣城房價沒有泡沫,因為大多不關心也不上心,這并不是什么層次能級的問題,道理很簡單,因為縣城沒有二手房,換句話來說買的房子也不太容易賣掉也沒人覺得需要很快賣掉。


所以對于泡沫增值這樣的投資話術,小鎮青年不太信。


為什么說很溫和,這也是和城市的需求構成的。小鎮的購房需求是相對穩定的,并且沒有非常明確的時間點,都是基于自己的實際需求出發。


當然這兩年出現了兩個變化——


第一個就是外出奮斗的年輕人更加愿意給爸媽買房,因為他們在外已經很少能夠照顧到老人了,當然老人在家吃好喝好也不需要照顧,所以對于他們來說表達自己關懷的一個很重要的方式就是給他們換一套體面的房子;


第二個呢也是外出奮斗的年輕人,當然這個情況有點特殊,可能已經到了結婚的時間點了,但是又買不起工作地方的房子,那怎么辦呢,怎么樣讓丈母娘覺得自己還有點誠意呢,就是在自己老家買一套房子。


雖然沒啥用但是好歹也算證明了自己。很多年輕人都這樣決定了。


那什么時候可能會出現房價震蕩呢?也有兩種情況,第一種撤縣并市,這種情況如今在城鎮化下發生的概率還是很大的,然后縣城的公共配套集中統一的提升;第二種納入某一都市圈范圍內人口流動突然密切,比如高鐵或者高速的開通,當然這樣的震蕩也是短期的,可能小幅提升之后也很快會溫和下來。


還有,在小鎮買房的時間點也挺重要的,因為市場的不健全,所以很多一手樓盤的定價其實挺隨意的,人多了就會漲人少了折扣優惠就比較多,所以如果覺得需要想要,最少錯開所謂的高峰期。


什么高峰期:比如重要商場開門的時候、返鄉高峰的時候,反正熱鬧的時候定價就越會不理性,你買的價格也就會高很多。


05. 用戶看房子就看綠化、物業、立面


這基本上是縣城產品打造的黃金法則了,這也解釋為什么那么多項目都要帶上公園、公館之類的字眼。因為這些元素都是他們之前生活過程中稀缺的。


以前不論是小產權房還是自建房,室內的空間很大,但是唯獨沒有社區的概念,而社區內的景觀綠化是沒有的。也就是對于他們來說電視里逛小區這樣的生活體驗是沒有的。


這也是為什么綠城物業可以在江浙這么快復制,基本上都是縣城開發商主動去找的啊,因為真的很有用啊。


另外為什么體面很重要,因為這是體面的象征啊。縣城里的人日常溝通的模式就是“我是住哪里哪里的”,別人如果回復說:“哦哦哦,就是那個什么樣子的房子吧。”


這樣的愉悅感和尊貴感是很強的。為什么法式風格可以在二三線大行其道,因為記憶度高啊,看一眼就和以前的房子不一樣。


06. 四線沒有城市群但有家族群


這是很多深耕四線的開發商的布局戰略,他們沒有所謂的城市群、都市圈的戰略,但是卻有極強的人脈網絡的戰略。


目前在縣城,大部分還是在沿襲部落化的居住的模式,伴隨著家庭成員的成長,外出工作或者婚姻嫁娶外溢到周邊縣城,這樣的部落化的居住模式在如今相對松散但也若即若離。


而對于他們來說,對于房企品牌的認知最大程度就來自親戚之間的飯桌上,所以可能很多人忽略了,中梁、祥生、碧桂園他們最強的不是在營銷,而是無孔不入的地推團隊。


而他們如果在一個縣城中做出口碑,那么周圍的四個縣城是非常容易去擴展的。所以在他們的版圖里,沒有大圈但是各種繁星點點的小圈構成了整個公司的版圖。


至于總部設置在哪里不重要,多半只是用來融資和招聘的工具,一輩子不會去那里開發的。


07. 縣城不愛貸款,族群信用體系下的特別融資模式


我小時候的壓歲錢,幾乎都被我媽拿走了,當然奇怪的是,過一陣子后我媽會還給我比當初更多的錢。后來我問我媽把這個錢拿出干嘛了,他說把錢拿去做會了。什么是做會?這是在很多江浙的縣城里非常流行的互助借貸模式,簡單和大家說說。


比如說有一個人最近著急用錢,就拉攏親朋好友9個人一起,然后這10個人干嘛呢。統一拿5萬,也就是一共45萬給那個最著急用錢的人,然后半年后大家再統一拿5萬給第二個人,但是當初拿了45萬的,可能就要多給一點利息了,比如5.5萬,這樣第二個人拿45.5萬,然后再半年就有兩個人拿5.5,其他人給5萬給到第三個人.


這樣的模式也就保證了最著急用錢的人最先拿到錢,最后拿到錢的人拿到最多的利息,直到每個人拿到一整筆的錢結束。


基本上這種模式利率不高而且快所以很流行,但是我也會問我媽,那萬一有個人中間拿不出錢來怎么辦。我媽聽了狂笑說,怎么可能拿不出錢來?


嗯,這個就是很特殊的基于人群構建的信用體系,用我媽的話來說,大家都是三代以上都認識的人,大家都知根知底。如果真的斷了,那么這個人在老家徹底口碑破裂、寸步難行。


我問我媽說,那你自己遇到過做會斷了的么?我媽搖搖頭說,這20多年,整個縣城里就斷過一次,后來這個人就再也沒有在老家露面過。


當然更多的人,利用這個模式獲得了自己的原始啟動資金,然后做了一件什么事生意越來越好就徹底發家了。這樣的故事我在老家聽過無數。最后這些人都會熱衷做會這種事情,去幫助老家的別人。


在上海待得久了,每天聽到的都是各種融資、借貸的事情,有的時候特別感慨老家這種用刷臉構建的人與人之間的關系。基本上有人需要錢的時候,縣城里不會為錢煩惱,親朋好友籠絡到一起就解決了。都說一個縣城的有凝聚力,其實都是這么久以來沉淀下來的獨特資產。


而這種模式下,大部分買房都不愿意貸款,而且哪怕貸款也不會非常高的比例。


然后對比特別明顯的是,有魄力的小鎮青年特別喜歡做的一件事情,就是抵押自己的房子,抵押的錢會干嘛呢?最大筆開銷就是自己去開店,不論是線下開個網紅店還是網上開個店,都是如此。


基本上對于花錢的態度,和一二線城市都是反過來的。


08. 縣城里最獨特的兩種房地產產業


縣城里發展得最好的房地產模式,可能出乎你的意料,就是養老產業。


這也是我無意間發現的,我和我的一些發小在一個咖啡館里聊好天之后我問他去哪里,他說了句:我去見我奶奶。沒想到的是,隨后他去的是一個養老院。



我算是去過上海不同類型的養老院的,在我老家能夠看到這樣設備齊全軟硬件兼顧的養老院,說實話蠻讓我意外的。


我打聽了一下,居然一場難求,而且價格都還不便宜。


其實仔細想想,在縣城或許更有孵化養老產業的土壤,縣城如今面臨最重要的問題就是勞動力的外流。勞動力外流之后,年輕群體更加“迫切”地希望自己的長輩可以有人照顧以及過得更好。這種迫切程度往往要勝過一二線城市,從而成為硬剛需。


另外也說說縣城里的商業地產,我們做房地產的一直都會吐槽萬達廣場的千篇一律,但是你別說,很多小縣城里還真沒有。


這樣的綜合體形式卻恰恰是當地居民所需要的,因為在他們眼里的消費升級就是:1. 用大超市代替菜場;2. 用飯店代替排擋;3. 有咖啡館滿足裝逼;4. 有游樂場滿足小孩玩樂。這些構成了小鎮居民商業消費的全部。


所以這樣的碰撞會產生一些很有趣的場景。


比如廁所還算時髦的配上了這樣的烘干機的上方,也會有這樣很有地方特色的口號標簽。很多時候這就是三四線商業地產的戰爭,需求就在那里了,就看你愿不愿意去。




正是因為這樣的供給差,也讓大量的山寨品牌有了孵化的空間。但是某種程度上我是支持這樣的山寨,因為畢竟解決了市場需求。而且他們的存在也會讓更多商業品牌重視這樣的市場


另外有趣的一點,小鎮的商業的價格可以賣到很高,4萬以上都能夠被市場接受,但同樣死鋪也特別多,放在手里一毛錢不值的也有,這些多半是當年被開發商忽悠的冤大頭。


如果一定要我對縣城樓市做一個總結,中國房地產經歷了這么久的開發周期,依然有足夠的未知和好奇呈現在我們面前。在這一片廣闊的土地上,依然有各種現象在發生。當我們還未染指之前,所有感知只能算是猜想。


中國房地產開發就像一輛長長的高鐵進山洞,車頭已經駛出看到了未來,車身也同樣感知到了方向和微光,而車尾依然在深邃的山洞里盤旋。


而四線城市的房地產如今正在經歷的故事。所謂偏見,也許是我們沒有經驗。想要改變這些偏見,唯有需要時間。


無非是這個時間是給到你還是給到他,僅此而已。


最后說一句,都說北上廣不相信眼淚,我兜了一圈發現,小縣城其實也不相信。


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只看該作者 沙發  發表于: 09-16
滿幅大論長篇,只為推銷鋪面。

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陽峰鄉
只看該作者 板凳  發表于: 09-16
靈運塔:滿幅大論長篇,只為推銷鋪面。 (2019-09-16 07:07) 

對,買商鋪就找我華美立家巢守浪,認籌交1000抵10000,開業同步認籌中……

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縣城(都昌鎮)
只看該作者 地板  發表于: 09-16
    

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大樹鄉
只看該作者 地下室  發表于: 09-20
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